Emlak Komisyon Alacağına İlişkin Hukuki Değerlendirme

Emlak danışmanlarının gayrimenkul satış ve kiralama süreçlerinde sundukları aracılık hizmetleri, uygulamada sıklıkla hukuki uyuşmazlıklara konu olmaktadır. Özellikle taşınmaz satışı gerçekleştikten sonra, emlakçının komisyon ücretini tahsil edememesi halinde, komisyon alacağının hukuki niteliği, ispat yükü, yetki belgesi zorunluluğu ve dava süreci önem arz etmektedir. Aşağıda, bu konu hakkında Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde açıklamalar sunulmuştur.

I. Komisyon Alacağının Dayanağı: Tellallık (Aracılık) Sözleşmesi

1.1. Yasal Düzenleme

Emlakçının komisyon talebi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520–525. maddeleri arasında düzenlenen tellallık sözleşmesine dayanır. Bu sözleşme, bir tarafın (tellal/emlakçı) diğer taraf (alıcı/satıcı) ile bir sözleşme yapılmasına aracılık etmesi karşılığında ücret almasını öngörür.

TBK m.520/1: “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir."

1.2. Sözleşmenin Şekli

Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği, şekle tabi değildir; sözlü ya da örtülü (zımni) şekilde kurulabilir. Ancak Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

II. Yetki Belgesi Zorunluluğu

Taşınmaz alım-satımı veya kiralamasına aracılık hizmeti veren emlakçıların, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereği Ticaret Bakanlığı tarafından verilen “Yetki Belgesi”ne sahip olmaları yasal zorunluluktur.

• 2021 itibariyle yetki belgesi olmayan kişilerin emlakçılık faaliyeti yürütmeleri yasaktır.

• Yetki belgesi, e-Devlet sistemi üzerinden başvuruyla alınmakta ve doğrulanabilmektedir.

Yetki belgesi olmayan kişilerin yaptığı işlemler hukuken geçersiz sayılabileceğinden, komisyon talep hakları da tehlikeye girebilir.

III. Komisyon Oranı ve Sınırlandırılması

3.1. Yönetmelikle Belirlenen Tavan Oran

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre emlakçılar:

• Satış bedelinin %4’ü + KDV oranını aşmamak üzere komisyon talep edebilir.

Bu oran azami sınırdır; taraflar yazılı sözleşme ile daha düşük bir oran kararlaştırabilir.

IV. Komisyon Alacağının Tahsili Süreci

4.1. Hukuki Yollar

Komisyon ödenmediği takdirde aşağıdaki yollara başvurulabilir:

• İhtarname gönderimi (avukat veya noter aracılığıyla),

• İlamsız icra takibi,

• İşlemin niteliğine göre görevli mahkemede alacak davası açılması.

4.2. Görevli Mahkeme

• Tüketici işlemi niteliğindeki uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesi; uyuşmazlığın değeri ve kapsamına göre tüketici hakem heyeti başvurusu değerlendirilir.

• Ticari dava niteliğindeki uyuşmazlıklarda asliye ticaret mahkemesi; tüketici veya ticari dava kapsamında kalmayan uyuşmazlıklarda genel görevli mahkeme değerlendirilir. Taraf sıfatları ve işlemin niteliği birlikte incelenmelidir.

4.3. Dava Şartı Arabuluculuk

• Tüketici mahkemesinde görülen uyuşmazlıklarda, 6502 sayılı Kanun m.73/A kapsamındaki istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır.

• Komisyon alacağına ilişkin uyuşmazlık ticari dava niteliğindeyse, TTK m.5/A uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvuru koşulu değerlendirilir.

V. “Emlakçıdan Hizmet Almadım” Savunması ve İspat Sorunu

5.1. İspat Yükü Emlakçıdadır

Emlakçının komisyon hakkını ileri sürebilmesi için, satışın kendi aracılığıyla gerçekleştiğini ispatlaması gerekir. İspat araçları şunlardır:

• İlan kayıtları, ekran görüntüleri

• Yer gösterme formları

• Müşteri portföy listeleri

• Mesajlaşmalar, arama kayıtları

• Tanık beyanları

5.2. Alıcının “Satıcının Arkadaşıyım” İddiası

Satışın tamamen emlakçıdan bağımsız şekilde gerçekleştiği kanıtlanırsa, emlakçının komisyon talebi reddedilebilir.

Dolayısıyla her somut olayın özellikleri ayrı değerlendirilir.

VI. Sonuç ve Değerlendirme

Emlakçının komisyon alacağı, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümleri ile koruma altına alınmıştır. Ancak alacağın doğumu, emlakçının somut katkısını ispatlaması, yetki belgesine sahip olması, hizmetin karşılığının alınmadığının ortaya konulması ve işlemin türüne göre doğru yargı yolunun izlenmesiyle mümkündür.

Aracılık hizmetine ilişkin sözleşmeler, yazışmalar ve ödeme belgeleri ispat bakımından değerlendirilir.

Dava şartı arabuluculuk için: Adalet Bakanlığı açıklamaları. Görev bakımından 6502 sayılı Kanun m.73 ile TTK m.4–5 ayrıca değerlendirilmelidir.