Emlak Komisyon Alacağına İlişkin Hukuki Değerlendirme

Emlak danışmanlarının gayrimenkul satış ve kiralama süreçlerinde sundukları aracılık hizmetleri, uygulamada sıklıkla hukuki uyuşmazlıklara konu olmaktadır. Özellikle taşınmaz satışı gerçekleştikten sonra, emlakçının komisyon ücretini tahsil edememesi halinde, komisyon alacağının hukuki niteliği, ispat yükü, yetki belgesi zorunluluğu ve dava süreci önem arz etmektedir. Aşağıda, bu konu hakkında Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde açıklamalar sunulmuştur.

⸻

I. Komisyon Alacağının Dayanağı: Tellallık (Aracılık) Sözleşmesi

1.1. Yasal Düzenleme

Emlakçının komisyon talebi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520–525. maddeleri arasında düzenlenen tellallık sözleşmesine dayanır. Bu sözleşme, bir tarafın (tellal/emlakçı) diğer taraf (alıcı/satıcı) ile bir sözleşme yapılmasına aracılık etmesi karşılığında ücret almasını öngörür.

TBK m.520/1: “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir."

1.2. Sözleşmenin Şekli

Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği, şekle tabi değildir; sözlü ya da örtülü (zımni) şekilde kurulabilir. Ancak Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

⸻

II. Yetki Belgesi Zorunluluğu

Taşınmaz alım-satımı veya kiralamasına aracılık hizmeti veren emlakçıların, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereği Ticaret Bakanlığı tarafından verilen “Yetki Belgesi”ne sahip olmaları yasal zorunluluktur.

• 2021 itibariyle yetki belgesi olmayan kişilerin emlakçılık faaliyeti yürütmeleri yasaktır.

• Yetki belgesi, e-Devlet sistemi üzerinden başvuruyla alınmakta ve doğrulanabilmektedir.

Yetki belgesi olmayan kişilerin yaptığı işlemler hukuken geçersiz sayılabileceğinden, komisyon talep hakları da tehlikeye girebilir.

⸻

III. Komisyon Oranı ve Sınırlandırılması

3.1. Yönetmelikle Belirlenen Tavan Oran

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre emlakçılar:

• Satış bedelinin %4’ü + KDV oranını aşmamak üzere komisyon talep edebilir.

Bu oran azami sınırdır; taraflar yazılı sözleşme ile daha düşük bir oran kararlaştırabilir.

⸻

IV. Komisyon Alacağının Tahsili Süreci

4.1. Hukuki Yollar

Komisyon ödenmediği takdirde aşağıdaki yollara başvurulabilir:

• İhtarname gönderimi (avukat veya noter aracılığıyla),

• İlamsız icra takibi (yazılı belge varsa),

• Alacak davası açılması (Asliye Hukuk veya Tüketici Mahkemesi’nde).

4.2. Görevli Mahkeme

• Taraflardan biri tüketici ise (örneğin alıcı bireysel kullanıcı): Tüketici Mahkemesi görevlidir.

• Taraflar tacir veya işlem ticari nitelikteyse: Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olur.

4.3. Dava Şartı Arabuluculuk

• Tüketici işlemi varsa: Arabuluculuk dava şartı değildir (6502 sayılı Kanun kapsamındadır).

• Ticari nitelikte işlem varsa: Arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı HMK ve UYAP sistemleri uyarınca).

⸻

V. “Emlakçıdan Hizmet Almadım” Savunması ve İspat Sorunu

5.1. İspat Yükü Emlakçıdadır

Emlakçının komisyon hakkını ileri sürebilmesi için, satışın kendi aracılığıyla gerçekleştiğini ispatlaması gerekir. İspat araçları şunlardır:

• İlan kayıtları, ekran görüntüleri

• Yer gösterme formları

• Müşteri portföy listeleri

• Mesajlaşmalar, arama kayıtları

• Tanık beyanları

5.2. Alıcının “Satıcının Arkadaşıyım” İddiası

Satışın tamamen emlakçıdan bağımsız şekilde gerçekleştiği kanıtlanırsa, emlakçının komisyon talebi reddedilebilir.

Dolayısıyla her somut olayın özellikleri ayrı değerlendirilir.

⸻

VI. Sonuç ve Değerlendirme

Emlakçının komisyon alacağı, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümleri ile koruma altına alınmıştır. Ancak alacağın doğumu, emlakçının somut katkısını ispatlaması, yetki belgesine sahip olması, hizmetin karşılığının alınmadığının ortaya konulması ve işlemin türüne göre doğru yargı yolunun izlenmesiyle mümkündür.

Bu bağlamda, satış sürecine ilişkin belgelerin toplanması, yazılı sözleşmelerin yapılması ve gerekirse hukuki danışmanlık alınması, ileride doğacak uyuşmazlıklarda emlakçının haklarını güçlendirecektir.

⚖️ Hukuki Sorularınız İçin Bizimle İletişime Geçebilirsiniz

Bu konuda daha fazla bilgi almak, kişisel durumunuzu değerlendirmek ya da görüşme talebinde bulunmak isterseniz bizimle doğrudan iletişim kurabilirsiniz.

WhatsApp üzerinden ulaşmak için tıklayın

(https://wa.me/905XXXXXXXXX)📞 Telefon: 0 5366519093📍