Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti ve 10 Yıllık Hak Düşürücü Süre

Ortak bir taşınmaz üzerindeki evin paydaşlardan biri tarafından yaptırılması veya ağaçların bir mirasçı tarafından dikilmesi, taşınmazın paylaşılması sırasında uyuşmazlığa neden olabilir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında, yapı veya dikimin kim tarafından meydana getirildiği belirlenir.

Bu davalarda yalnızca yapım masraflarını kimin karşıladığına bakılmaz. Özellikle eski yapılarda, muhdesatın hangi tarihte oluşturulduğu ve kadastro tutanağının ne zaman kesinleştiği de araştırılmalıdır. Kadastrodan önceki bir hukuki sebebe dayanan talep, on yıllık hak düşürücü süre nedeniyle reddedilebilir.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti ne anlama gelir

Muhdesat, taşınmaz üzerinde insan emeğiyle meydana getirilen ve taşınmaza kalıcı biçimde bağlı olan yapı ve dikimleri ifade eder. Ev, ahır, depo ve dikili ağaçlar bunun yaygın örnekleridir. Taşınmaz için yapılan her harcama ise muhdesat oluşturmaz.

Türk Medeni Kanunu’nun 684 ve 718. maddeleri gereğince, kanuni istisnalar dışında kalıcı yapılar ve bitkiler arazi mülkiyetinin kapsamındadır. Bu nedenle, ortak arsaya kendi parasıyla ev yaptıran kişi sırf bu sebeple evin bağımsız maliki olmaz. Muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin tespiti de tek başına ayrı bir tapu verilmesini sağlamaz.

Kadastrodan önceki muhdesatta 10 yıllık süre

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi, kadastro tutanaklarında belirlenen haklara ve tespitlere karşı kadastrodan önceki hukuki sebeplerle dava açılmasını süreye bağlar. On yıllık süre, ilgili kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten başlar.

Bu süre, kişinin tapu kaydını öğrendiği veya ortaklığın giderilmesi davasıyla karşılaştığı tarihten itibaren hesaplanmaz. Kadastro tespit tarihi ile tutanağın kesinleşme tarihi birbirinden farklı olabileceği için, süre hesabı yalnızca tapu senedindeki bir tarihe bakılarak yapılmamalıdır.

Hak düşürücü süre, zamanaşımından farklıdır. Mahkeme, taraflar ileri sürmese de bu süreyi kendiliğinden dikkate alır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 29.05.2017 tarihli kararında, kadastrodan önce mevcut olduğu belirlenen ev hakkında on yıllık süre geçtikten sonra açılan tespit davasının reddedilmesi gerektiği kabul edilmiştir. Kararın tam metin bağlantısı aşağıdadır.

Örneğin kadastrodan önce yapılan bir ev yönünden tutanak 2006 yılında kesinleşmişse, 2026 yılında kadastro öncesindeki yapım olgusuna dayanılarak açılacak dava süre engeliyle karşılaşabilir. Ortaklığın giderilmesi davasının yeni açılmış olması, geçmiş olan bu süreyi yeniden başlatmaz.

Kadastrodan sonra yapılan yapı ve dikimler

Kadastro tespitinden sonra meydana getirilen yeni bir yapı veya dikim aynı değerlendirmeye tabi tutulamaz. Kanundaki on yıllık sınırlama, kadastrodan önceki hukuki sebeplere ilişkindir. Bu nedenle, sırf kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtiği gerekçesiyle sonradan yapılan bütün muhdesatlara ilişkin taleplerin reddedileceği söylenemez.

Örneğin kadastro tespiti 2005 yılında yapılan taşınmaza 2018 yılında yeni bir ev inşa edilmişse, bu yapıya ilişkin talep kadastro öncesindeki bir olguya dayanmaz. Bununla birlikte, tespit davasının diğer şartları ve yapının kim tarafından meydana getirildiği ayrıca incelenir.

Onarım giderleri ile yeni muhdesat arasındaki fark

Eski bir evin çatısını yenilemek, sıvasını yaptırmak veya tesisatını değiştirmek, kural olarak mevcut yapıyı iyileştiren harcamalardır. Bu harcamaları karşılamak, binanın tamamının o kişi tarafından meydana getirildiği anlamına gelmez. Şartları varsa giderlerin karşılanmasına ilişkin bir alacak talebi gündeme gelebilir; bu talep, muhdesatın tespitinden farklıdır.

Sonradan yapılan ayrı bir yapı veya kat iddiasında ise yapılan işin niteliği ve tarihi somut olarak araştırılmalıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 24.05.2011 tarihli kararında, kadastrodan önceki zemin kat, bu kata yönelik iyileştirme giderleri ve davacının meydana getirdiği üst kat ayrı değerlendirilmiştir. Dolayısıyla farklı zamanlarda yapılan işler tek bir kalem altında ele alınmamalıdır.

Tespit davasına ne zaman ihtiyaç duyulur

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 106. maddesi uyarınca tespit davası açılmasında güncel hukuki yarar bulunmalıdır. Ortaklığın giderilmesi yargılamasında, taşınmazdaki yapının hangi paydaş tarafından meydana getirildiği konusunda uyuşmazlık çıkması bu ihtiyacı doğurabilir. İleride sorun çıkabileceği düşüncesiyle her durumda tespit davası açılması mümkün değildir.

Ortaklığın giderilmesiyle bağlantılı tespit davasında, muhdesat iddiasını açıkça kabul etmeyen paydaşların belirlenmesi önem taşır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 09.06.2020 tarihli kararında da davanın, muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiğini açıkça kabul edenler dışında kalan taşınmaz paydaşlarına yöneltilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Bu sebeple dava hazırlığında tapu kaydı, mirasçılık durumu ve tarafların önceki beyanları birlikte incelenmelidir. Yalnızca yapımı bilen kişilerin isimlerini sıralamak, davanın taraflarını doğru belirlemek için yeterli değildir.

Dava öncesinde incelenmesi gereken belgeler

Öncelikle güncel tapu kaydı, beyanlar hanesi, kadastro tutanağı ve tutanağın kesinleşme bilgisi temin edilmelidir. Kadastro Kanunu’nun 19/2. maddesi kapsamında mevcut bir muhdesat kaydı bulunup bulunmadığı da kontrol edilmelidir. On yılın geçmiş olması, tapuda zaten bulunan muhdesat kaydının kendiliğinden silindiği anlamına gelmez.

Yapımın kimin hesabına ve hangi tarihte gerçekleştiğini açıklamak için şu belgelerin bir araya getirilmesi yararlı olur:

• Yapı ruhsatı, proje ve belediye kayıtları.
• İnşaat sözleşmeleri, faturalar ve ödeme belgeleri.
• Eski fotoğraflar ile yapı veya dikim tarihini gösteren diğer kayıtlar.
• Yapım sürecini doğrudan bilen tanıkların bilgileri.

Elektrik ve su abonelikleri de kullanım ve tarih bakımından incelenebilir. Ancak bir aboneliğin belirli bir kişi adına olmasıyla yapının bütün masraflarının o kişi tarafından karşılanmış olması aynı olgu değildir. Yapının yaşı ve kapsamı gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir.

Dava hazırlığında önce muhdesatın tarihi, kadastro tutanağının kesinleşmesi ve mevcut kayıtların durumu açıklığa kavuşturulmalıdır. Böylece talebin süre engeline takılıp takılmadığı ve tespit davasının ihtiyaca uygun olup olmadığı değerlendirilebilir.

Miras kalan taşınmazların anlaşmayla paylaşılması bakımından miras taksim sözleşmesinin geçerlilik şartları ayrıca incelenebilir. Alanın genel kapsamı için Gayrimenkul Hukuku sayfasına bakılabilir.

Sık sorulan sorular

Muhdesatın aidiyetinin tespiti ayrı tapu sağlar mı?

Hayır. Yapı veya dikimin kim tarafından meydana getirildiğinin belirlenmesi, tek başına taşınmazdan bağımsız mülkiyet veya ayrı tapu sağlamaz.

Muhdesatta 10 yıllık hak düşürücü süre ne zaman başlar?

Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinin kapsamına giren taleplerde süre, ilgili kadastro tutanağının kesinleşmesinden başlar. Yapının tarihi ve talebin kadastrodan önceki bir hukuki sebebe dayanıp dayanmadığı ayrıca belirlenmelidir.

Kadastrodan sonra yapılan ev için de aynı süre geçerli mi?

Kadastrodan sonra yapılan yeni bir yapıya ilişkin talep, sırf kadastro tutanağının kesinleşmesinden on yıl geçtiği gerekçesiyle reddedilemez. Güncel hukuki yarar ve diğer dava şartları ayrıca incelenir.

Evin onarım giderlerini ödemek muhdesat hakkı doğurur mu?

Kural olarak hayır. Mevcut binanın çatı, sıva ve tesisat giderleri, binanın tamamını meydana getirmekten farklıdır. Koşulları varsa giderlerin karşılanması için ayrı bir alacak talebi gündeme gelebilir.

Karar ve mevzuat bağlantıları

• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 29.05.2017, 2015/5952 E., 2017/7854 K. — Kadastrodan önceki muhdesatta on yıllık hak düşürücü süre.
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 24.05.2011, 2011/18 E., 2011/3439 K. — Eski yapı, iyileştirme giderleri ve üst katın ayrı değerlendirilmesi.
• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 09.06.2020, 2016/20493 E., 2020/3158 K. — Davanın yöneltileceği paydaşlar.
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu, m. 12/3 ve 19/2.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 684 ve 718.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 106.